[도움: 법률사무소 청당 이유하 변호사] 전·월세 계약 관계에서 주로 월세나 전세보증금으로 인해 분쟁이 발생한다. 임대인의 입장에서는 임차인이 월세를 연체하는 것에 예민할 수밖에 없으며, 세입자의 입장에서는 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 상황에 대한 걱정을 품을 것이다.

이러한 분쟁을 방지하기 위해 각각 여러 정보를 동원해 부동산 계약 당시 서류를 꼼꼼히 작성하겠지만 피치 못할 사정으로 또는 상대의 기망 의도에 의해 예상하지 못한 상황이 발생할 수 있다.

특히 요즘과 같이 부동산 시장의 변동이 극심한 때에 이를 이용해 고의로 타인에게 피해를 입히고 이익을 취하는 부동산 사기가 증가한다.

만일 현재 자신이 처한 부동산 분쟁에 형사상 요소가 존재한다고 판단이 들 때에는 그에 대한 적절한 법률 정보를 제공할 수 있는 변호사를 선임하는 것이 바람직하다.

이 외에는 대부분 민사상 절차로 처리를 할 수 있다. 대표적인 부동산 소송의 유형 중 하나인 전세보증금 반환소송은 임대인이 계약이 해제됐음에도 불구하고 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 이행하는 법적 절차다.

소요되는 기간이 결코 짧지 않은데다가 임대인이 전세금을 돌려주지 않기 위해 고의로 재산을 처분하거나 재판 중 임차인이 급하게 이사를 가야 하는 경우 등이 있기에 이에 대비한 여러 사전 절차를 미리 숙지할 필요가 있다.

우선 전세보증금 반환청구 소송을 진행하기에 앞서 내용증명을 발송하도록 한다. 이는 계약이 만료되기 최소 1개월 전에는 발송을 해야 하며, 서류 내에는 계약을 연장하지 않겠다는 의사가 분명히 밝히고 그에 따라 계약 만료일에 보증금을 돌려줄 것을 요구하도록 한다.

이를 통해 법적 효력을 가진 증거의 역할을 기대할 수 있을 뿐만 아니라 임대인에게 심적 압박을 가하는 효과 또한 기대할 수 있다.

또 다른 사전 절차는 임차권 등기명령 제도다. 소송 중 아직 보증금을 돌려받지 못했는데 일정상 이사를 해야 하는 상황 등에서 반드시 필요한 과정이다. 임차권 등기명령 제도를 신청함으로써 세입자는 목적물에 대한 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있다.

마지막으로 소송 후에 발생 가능한 변수에 대해서도 대비를 해야 한다. 전세금반환소송을 승소 후에도 임대인이 끝까지 전세금을 돌려주지 않는 경우가 존재하기 때문이다.

이 경우 임차인은 상황에 따라 부동산 강제경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등의 강제집행 절차로 권익을 회복할 수 있다.

강제집행은 조속히 진행함으로써 상대에게 심리적 압박을 주는 효과도 기대할 수 있으니 지체 없이 노련하게 사건을 처리할 수 있는 전문 변호사를 찾는 것도 좋은 전략이 될 수 있다.

출처 : 시선뉴스(http://www.sisunnews.co.kr)

[출처:시선뉴스] [법률정보] 전세보증금 반환, 내용증명부터 강제집행까지
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