국토교통부는 지난 17일 충청남도 천안시 동남구를 조정대상지역으로 지정했다. 천안 외에도 파주, 전주, 창원, 포항과 부산 9곳, 대구 7곳, 광주 5곳, 울산 2곳 등이 조정대상 지역이 되었다. 이중 창원 의창을 투기과열지구로 새로 지정하며 본격적인 정부의 규제가 진행되고 있다. 그에 따라 천안·아산 부동산 시장에 큰 변화가 나타나고 있는 것으로 보인다.

조정대상지역의 투자자들의 급매물이 쏟아져 나오면서 인근 지역이 ‘풍선효과’를 얻을 것이라는 전망이 등장했다. 실제 천안시와 인접한 계룡·아산시 등의 매물이 급속도로 소진되고 있으며, 아파트 평균 매매가격이 급격히 상승하고 있다. 예상에서 그친 것이 아니라 곳곳에서 풍선효과가 나타나고 있는 것이다.

법률사무소 청당의 이유하 천안부동산변호사는 “해당 변화를 긍정적으로만 바라보기는 어렵다.”며 “특정 지역만 집어서 규제를 하는 ‘핀셋규제’는 일시적인 안정 효과를 기대할 수는 있지만 곧이어 부작용이 나타날 가능성이 크다. 규제를 받지 않는 지역의 수요가 급증하며 풍선효과의 심화로 오히려 시장에 더 큰 혼란을 야기할 수 있다.”고 경고했다.

본 규제의 부작용 중 하나로 배액 배상 문제가 최근 주목을 받고 있다. 아파트 가격이 대폭 상승하며 이미 계약을 체결해 가계약금 또는 계약금의 일부를 받은 상황에서 매도인이 갑자기 변심을 하는 상황이 다수 발생하고 있는 것이다. 이때 매도인은 배액 배상을 할 시 매매계약을 해제할 수 있다. 다만, 이미 지불 이행이 착수된 경우 매수인과의 합의 없이 일방적으로 약정을 파기하지 못하는 상황도 존재한다. 따라서 면밀하게 상황을 분석하여 가능 여부를 판별하는 것이 중요하다.

특히 논란이 되는 것은 배액 배상의 대상이다. 부동산 계약 중 가계약금을 거는 경우가 다수 있어 배상금의 기준을 어디에 두어야 할지 양측의 의견이 대립하게 되는 것이다. 가계약금이 배액 배상의 대상이 되는지를 판단하기 위해서는 약정의 구체적인 내용을 살펴보아야 한다. 단순히 매물을 묶어두려는 목적이었다면 이는 계약 체결의 성격으로 보기 어렵기에 배상의 대상에 해당되지 않을 수 있다. 반면, 전체 대금액과 목적물이 정확히 정해진 상황에서 가계약금을 지불하였다면 결과는 달라지게 된다.

법률사무소 청당의 이유하 천안부동산변호사는 “부동산 계약은 매도인이나 매수인 어느 하나의 일방적인 선택으로 간단히 체결 및 파기가 되는 사안이 아니다. 특히 거액이 연관되어 있는 경우가 대다수이기에 더욱 신중한 접근과 조율이 필요하다.”며 “당분간 큰 혼란이 있을 것으로 예상되는 천안·아산 지역의 경우 어떤 문제가 발생할지 예측하기 어렵기에 섣부른 판단은 삼가야 한다. 따라서 아파트 매매 등과 관련하여 분쟁이 형성된 경우 관련 법안을 명확히 숙지하고 있는 전문 법조인의 조력을 받는 것이 현명할 수 있다.”고 조언했다.

한편 법률사무소 청당 이유하 천안부동산변호사는 법무부 출신의 변호사로서 현재 대법원과 대전지방법원 천안지원 국선변호인을 맡고 있다. 또한 천안 및 충남 지역에서 부동산 관련 사건에 대한 소송, 자문 등을 맡아 어려움에 처한 의뢰인들에게 전문적인 도움을 제공하고 있다.

 

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