건물을 두고 임대인과 임차인인 갈등을 겪는 일이 종종 있다. 최근 건물 가격이 오르고 전세난이 잇따르면서 이러한 분쟁 구도는 더욱 심각해진 것으로 보인다.

문제가 발생한 데에는 여러 이유가 있겠지만 상대의 불법 행위로 인해 경제적 손실이 뒤따르는 상황이라면 강경한 법적 대응을 할 수 있다.

임대차 계약에서 대다수 세입자가 을의 위치에 있는 경우가 많다. 그러나 반대로 월세를 계속 미뤄 점유 자격을 상실했거나 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 건물을 차지하는 세입자로 어려움을 겪는 임대인도 존재한다.

과거에는 법망에서 벗어난 유형력을 행사하는 방법으로 불법 정유 중인 세입자를 내보낼 수도 있었다. 그러나 지금은 이러한 행위는 명백한 범죄로 인정되며 오히려 처벌을 받을 수도 있어 주의가 필요하다.

불법 점유 중인 세입자를 내보내기 위해서는 명도소송이라는 합법적인 절차를 밟아야 한다. 계약이 만료되었는데도 건물에서 나가지 않은 세입자를 상대로 제기할 수 있다. 경매를 통해 부동산을 얻어 소유자가 바뀌었는데도 불구하고 나가지 않는 기존 세입자를 상대로도 제기할 수 있다.

세입자가 불법적으로 건물을 계속해서 점유하고 있다고 하여 무작정 명도소송을 진행하는 것은 좋은 방법이 아니다. 간혹 재판 도중 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 경우가 있기 때문이다.

아무런 대비 없이 이러한 상황이 발생하면 승소를 해도 해당 판결문의 효력을 발휘할 수 없다. 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 명도소송을 진행하여야 한다. 이와같은 불상사를 예방하기 위해 사전에 취할 수 있는 방법이 바로 점유이전금지 가처분 신청이다. 이를 통해 임대인은 현재 임차인이 불법으로 점유하고 있는 부동산을 소송 중 제3자에게 넘기는 것을 막을 수 있다.

최근 임대차3법의 시행으로 세입자의 권리보호 범위가 크게 확대됐다. 따라서 임대인의 권리를 주장하는 명도소송의 경우 진행 시 더욱 신중히 고려해야 하는 부분이 많다. 새로운 법률 적용 여부를 비롯해 여러 변수에 대비하기 위해서는 전문 변호사의 도움을 받아보는 것도 한 방법이 될 수 있다.

도움말: 법률사무소 청당 이유하 변호사

문정호 기자  karam@thegolftimes.co.kr

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